Pin It
Home / Tin tức / Pháp lý / Những vấn đề pháp lý khi mua nhà chung cư

Những vấn đề pháp lý khi mua nhà chung cư

Các quy định pháp luật về xây dựng và kinh doanh nhà ở chung cư khá cụ thể và rõ ràng, tuy nhiên, đa phần người mua nhà vẫn không nắm rõ các quy định pháp luật về việc mua bán căn hộ nên có nhiều tranh chấp và thiệt hại xảy ra.

20160607094139-co-so-do-685943767144349

Do đó, khi giao dịch mua căn hộ, để hạn chế các rủi ro không đáng có, người mua cần lưu ý một số vấn đề pháp lý như:

–  Yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đầy đủ thông tin về dự án.

Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của chủ đầu tư, trong đó phải có ngành nghề kinh doanh bất động sản.

Sổ đỏ cả khu đất, xem nguồn gốc đất và mục đích sử dụng đất để đối chiếu với thực tế.

Hồ sơ xác định chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuế liên quan đến đất.

Giấy phép xây dựng và các giấy phép phục vụ cho việc xây dựng.

–  Quan sát xem thực tế xây dựng có đúng thiết kế về số tầng hay không (nếu có thể).

Các thông tin này luôn phải có sẵn ở chỗ của chủ đầu tư, nếu người mua yêu cầu thì họ phải xuất trình được.

–  Người mua có thể đối chiếu với với thông tin thu thập được từ các cơ quan có liên quan là Sở Tài nguyên, Sở xây dựng, Sở Kiến trúc Quy hoạch của thành phố.

Hiện nay cơ quan quản lý chuyên ngành về hoạt động xây dựng và đầu tư kinh doanh nhà là Bộ Xây dựng và Sở Xây dựng. Thông thường khi muốn tìm hiểu về pháp lý dự án thì người mua nên liên hệ với Sở Xây dựng, tại đó người mua ta sẽ được cung cấp cho người mua một số thông tin liên quan. Riêng thông tin về dự án như giấy chứng nhận Quyết định phê duyệt dự án đầu tư và các tài liệu pháp lý liên quan thì chủ đầu tư sẽ cung cấp. Người mua liên hệ với Sở là để xác nhận những thông tin chủ đầu tư cũng cấp đúng hay không, trong quá trình thực hiện dự án chủ đầu tư đã làm đúng quy trình hay chưa, đã xin gửi thông báo về vấn đề huy động vốn hay chưa.

Cụ thể, đối với dự án có quy mô dưới 500 căn hộ sẽ do UBND quận, huyện có văn bản chấp thuận đầu tư, đối với dự án từ 500 căn hộ đến 2500 căn hộ sẽ do UBND, TP trực thuộc TƯ có văn bản chấp thuận đầu tư, đối với dự án trên 2500 căn thì phải có ý kiến của Thủ tướng chính phủ về việc chấp thuận chủ trương đầu tư.

Như vậy, có thể hiểu tùy theo quy mô của dự án thì người mua phải tìm hiểu xem dự án đó đã được ủy ban nhân dân cấp quận, huyện hoặc cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chấp thuận đầu tư hay chưa.

Cũng cần lưu ý là văn bản chấp thuận đầu tư khác với văn bản công nhận chủ đầu tư của dự án, văn bản công nhận chủ đầu tư của dự án chỉ là văn bản pháp lý ban đầu để nhà đầu tư tiến hành các thủ tục pháp lý tiếp theo để thực hiện dự án.

Trước khi quyết định mua, khách hàng nên liên hệ với các cơ quan trên để xác nhận những thông tin chủ đầu tư cũng cấp đúng hay không, trong quá trình thực hiện dự án chủ đầu tư đã làm đúng quy trình hay chưa, đã xin gửi thông báo về vấn đề huy động vốn hay chưa.

–  Bên cạnh hồ sơ pháp lý của dự án, người mua cần xem kỹ hợp đồng mua bán, đặc biệt phải chú ý đến các nội dung sau đây:

Đồng tiền thanh toán phải là VNĐ, để đảm bảo tuân thủ quy định của ngân hàng nhà nước.

Tiến độ thanh toán phải gắn với tiến độ hoàn thành từng phần xây dựng. Cho đến trước khi nhận bàn giao nhà, chỉ thanh toán tối đa 70% giá trị hợp đồng. Nên giữ lại 5-10% giá trị hợp đồng cho đến lúc nhận bàn giao nốt Sổ hồng.

Người ký hợp đồng phải là người đại diện có thẩm quyền, tức là phải là người đại diện theo pháp luật của chủ đầu tư hoặc chủ đầu tư phải có Giấy ủy quyền hợp pháp. Tuân thủ điều này để tránh hợp đồng bị vô hiệu.

–   Ngoài ra, năng lực tài chính của chủ đầu tư cũng là 1 yếu tố mà người mua cần xem xét kỹ. Người mua có thể đánh giá thông qua năng lực vốn hóa trên thị trường chứng  khoán (giá của cổ phiếu), uy tín của doanh nghiệp trên  thương trường thể hiện qua các dự án mà chủ đầu tư này đã từng xây dựng.

–   Ngoại trừ trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì không nhất thiết phải có giấy chứng nhận sử dụng đất, giấy chứng nhận sở hữu nhà ở (thường gọi là sổ hồng) thì đối với những trường hợp mua bán nhà riêng lẻ hoặc mua của các chủ thể khác thì yêu cầu phải có giấy chứng nhận và hợp đồng mua bán phải ký qua công chứng thì mới có giá trị pháp lý. Còn hợp đồng mua bán với chủ đầu tư không nhất thiết phải qua công chứng mà chỉ cần có đóng dấu của chủ đầu tư.

–   Đối với các dự án mua bán với chủ đầu tư, tức là những dự án nhà ở hình thành trong tương lai thì thời điểm ký hợp đồng phải là lúc dự án phải được xây dựng xong phần móng.

 

Bình luận

Bình luận